У строителей отберут метлу
ФАС предлагает запретить застройщикам назначать управляющие компании в новостройках без проведения конкурса. Инициатива должна предотвратить случаи злоупотребления и улучшить качество услуг, оказываемых управляющими компаниями. Челябинские строители настроены скептически и утверждают, что собственные компании справляются с обслуживанием лучше. В свою очередь бывшие ЖЭКи заинтересованы в новом проекте – это единственная возможность попасть на рынок первичного жилья.
Заместитель руководителя московского управления Федеральной антимонопольной службы России Екатерина Соловьева предлагает внести в Жилищный кодекс поправки, которые обяжут строительные компании выбирать управляющие компании при сдаче в эксплуатацию новостроек путем открытого конкурса.
Как передает слова Екатерины Соловьевой «РИА Новости», в Москве наблюдается сложная ситуация с новостройками, когда оформление прав собственности затягивается на годы. А дома должны быть под управлением. Поэтому в таких новостройках застройщики должны будут проводить открытые конкурсы по выбору управляющей компании. Предположительно она будет работать в течение двух лет, а за это время жильцы оформят права на квартиры и, если захотят, смогут сменить способ управления домом.
Напомним, что депутаты Госдумы в прошлом году выступали с подобной инициативой – предлагали запретить организацию ТСЖ в доме на этапе строительства. Они посчитали неприемлемой схему, когда застройщик не оставляет жильцам выбора и навязывает им свой, создавая в период возведения дома ТСЖ или управляющую компанию.
Действительно, такая практика, когда застройщики назначают руководить управляющей компанией новостройки «своего человека», довольно широко распространена, ведь это удобно строителям, считает начальник Челябинского отдела Государственной жилищной инспекции Николай Гашков. Он согласен с тем, что нужно найти способ для пресечения подобных ситуаций – люди должны иметь право выбора.
«Польза от выбранных самими жильцами управляющих компаний очевидна: они могут указать застройщику на нарушения и заставить принять меры. Такие компании действуют в интересах жителей, – разъясняет эксперт. – Организация, подконтрольная строителю, закрывает глаза на многие проблемы».
Жители новостроек в основном жалуются на проблемы с вентиляцией, неработающие лифты, перебои электроснабжения. Также много нареканий на некачественный монтаж окон, межпанельные швы и протечки кровли. «Некоторые новостройки уже через три года можно ставить на капитальный ремонт», – дополняет собеседник. Поэтому если гарантийный срок эксплуатации не истек, а проблемы не устранены, то гражданам стоит обращаться в суд. Все эти нарушения возникают на этапе строительства, поэтому еще одной важной задачей является улучшение качества приемки дома, выявление недостатков до сдачи дома в эксплуатацию.
Если бы застройщики проводили конкурсный отбор, управляющим компаниям это было бы выгодно. «В данный момент существующие УК не привлекаются в новостройки, – отмечает первый заместитель генерального директора ООО «ДЕЗ Калининского района» Константин Смирнов. – А тендер – это и создание конкурентной среды, и возможность расширить обслуживаемый жилой фонд. Хотя работа с новым домом связана с некоторыми рисками (например, в незаселенном доме могут возникать долги за услуги из-за того, что собственники не проживают), но мы заинтересованы в проекте».
По мнению эксперта, возможно, принятие проекта не изменит глобально ситуацию: раз тендер будет проводиться застройщиками, то они смогут выставлять «свои» компании и вести их к победе. В любом случае такие меры прежде всего учитывают интересы собственников. «Сейчас же организация УК в новостройке происходит самовольно застройщиком, что противоречит существующему законодательству», – дополняет Константин Смирнов.
Строительные компании пока скептически относятся к инициативе. «Если к конкурсу необходимо будет привлекать жильцов, то дом может остаться без управляющей организации как минимум на полтора года – жителям сложно объединиться на этапе заселения, – отмечает директор строительной компании «Артель-С» Николай Янов. – А управляющая компания нужна уже на стадии строительства». По словам строителя, сотрудники УК наблюдают за работами, высказывают свои замечания, дают советы, например, по установке канализационных люков, – с точки зрения эксплуатации. Эти рекомендации выполняются, что улучшает качество постройки.
Если возникают ситуации, когда действительно есть «своя» управляющая организация, которая не устраняет возможные неполадки, то жильцы всегда могут сменить способ управления или организацию. Николай Янов делится своим опытом привлечения компаний: «Зачастую мы предлагаем дом УК, которая работает в этом районе и о которой положительно отзываются жильцы».
Инициатива вызывает множество вопросов и у финансового директора СК «Легион» Ивана Клушина: каковы будут критерии конкурсного отбора – набор и качество услуг или стоимость. По мнению экспертов, тендеры – не самый лучший способ. Зачастую на них появляются фирмы-однодневки, которые демпингуют, побеждают, а потом начинают работать не лучшим образом.
Кроме того, предоставить выбор жильцам в период ввода объекта в эксплуатацию сложно – их невозможно собрать вместе. В компании жильцам, которые приходят подписать акты приемки работ, предлагают проголосовать за УК. Но большинство из них не могут предложить альтернативные варианты. «На управляющую компанию, которая находится под контролем, мы можем иметь больше влияния и гарантировать качество услуг, так как заинтересованы в имидже», – заключает собеседник.
Кстати, законопроект, который ограничивает деятельность застройщиков и регламентирует работу ТСЖ, принят Госдумой в первом чтении в январе 2011 года. Если поправки примут окончательно, строительным компаниям нельзя будет участвовать в создании ТСЖ, а также навязывать жильцам управляющие организации. Момент начала управления ТСЖ новостройкой также должен быть зафиксирован официально. По мнению авторов поправок, это может решить проблему, когда заинтересованная организация задерживает передачу дома в управление.